החלטה בתיק רע"א 541/13

1.        לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 32517-09-11 מיום 28.9.2012 (השופטים ש' שטמר, ב' בר-זיו ו-ע' זרנקין). פסק הדין הכריע בערעור ובערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה בת"א 16803-06 מיום 6.6.2011 (השופט א' טובי).

2.        המבקש, מר אבנר סזיר, שהינו שמאי מקרקעין (להלן: השמאי), התבקש בשנת 2001 להכין עבור המשיב, בנק דיסקונט בע"מ (להלן: הבנק), חוות דעת שמאית לגבי שוויה של דירה, לצורך מתן הלוואה מהבנק לרוכשי הדירה. יצוין כי הזכויות לגבי הדירה לא היו רשומות בפנקסי המקרקעין אלא בספריה של חברת עמידר בע"מ, במעמדה כחברה משכנת. בחוות דעתו של השמאי, כמו גם בהסכם המכר שנערך, צוין כי מדובר בדירה בת ארבעה חדרים. על סמך זאת העניק הבנק לרוכשי הדירה הלוואה בסך 266,400 שקל כנגד רישום משכון לטובתו. לאחר שהרוכשים לא עמדו בהחזר ההלוואה נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל, ובמסגרת זו מונה בתאריך 3.6.2003, לבקשת הבנק כונס נכסים למכירת הדירה. בעקבות פניה של כונס הנכסים לעמידר, התחוור כי הדירה שלרכישתה ניתנה ההלוואה ושהמשכון מתייחס אליה, היא דירה בת שני חדרים בלבד, אשר שוויה עומד על 90,000 שקל. בירור שנערך העלה כי בפועל למוכר היו זכויות בדירה בת שני חדרים בלבד והפער בתיאור הדירה וגודלה (בהשוואה למציאות) נבע מפלישה שביצע המוכר ליחידה סמוכה, על ידי הריסת קיר. לטענת הבנק, השמאי ועורך הדין שערך את הסכם המכר, התרשלו בכך שלא גילו את מעשה התרמית ולא בדקו באופן יסודי את זכויות הבעלות של המוכר בדירה. הואיל והרוכשים עזבו את הארץ זמן קצר לאחר קבלת כספי ההלוואה, וכמו כן התגלה קושי באיתורו של המוכר, נמנע הבנק מהגשת תביעה כנגדם, והסתפק בהגשת תביעה נגד השמאי ועורך הדין. עורך הדין, מצידו, שלח הודעת צד שלישי כנגד עמידר וטען נגדה כי בהיותה חברה משכנת היה עליה לוודא כי הסכם המכר תואם את זכויות המוכר, כפי שהן רשומות בספריה.

3.        בפסק דינו של בית משפט השלום נקבע כי השמאי חב חובת זהירות כלפי הבנק, וכי בדיקה של זכויות המוכר בדירה היא בדיקה מהותית שהתחייבה בנסיבות העניין. עוד נקבע כי היה על השמאי, כשמאי סביר, לצפות כי הימנעותו מבדיקה כאמור עלולה לאפשר מעשי תרמית וכי בשל כך ייגרם לבנק נזק. בית המשפט קמא עמד על כך כי האישור שנתנה עמידר לעסקה לא יכול היה להעמיד את השמאי על התרמית, אך קבע כי ניתן היה לעיין בתיק הנכס של הדירה בחברת עמידר ולגלות את תוכנית הבניין המלמדת על גודל היחידה הנכון. על בסיס זה, נקבע כי השמאי הפר את חובת הזהירות המושגית והקונקרטית שהוא חב כלפי הבנק, וכי הפרה זו אכן גרמה לבנק נזק. עם זאת, קבע בית משפט השלום כי הבנק עצמו נושא במידה לא מבוטלת של אשם תורם בכך שבחר להזמין "שומה מקוצרת", ובכך נטל סיכון שלא יוצג בפניו המידע המלא והיסודי של הדירה. כראייה לכך ציין בית המשפט קמא כי השמאי עצמו הצהיר בפני הבנק כי זיהוי הנכס נעשה ללא בדיקת מסמכים, וכי אם הבנק היה מעוניין בעריכת בדיקה יסודית היה עליו לדרוש זאת. נוכח כך, העמיד בית המשפט קמא את אשמו התורם של הבנק על 50%. באופן דומה, הוטלה גם על עורך הדין אחריות בגין רשלנותו, בכפוף לקביעה שחברת עמידר צריכה לשפותו בחצי מהסכום, בגין חלקה ברשלנות, לאחר שנקבע כי אילו בחנה את הוראות ההסכם שהועבר לה, מול רישומיה, הייתה מגלה ללא קושי את עובדת אי-ההתאמה ביניהם ומעמידה את עורך הדין על הטעות.

4.        מכל מקום, תביעתו של הבנק נדחתה בסופו של דבר, על יסוד הקביעה שהוא לא הוכיח את היקף נזקיו. הבנק הסתמך על חוות דעת שמאי מטעמו מיום 3.5.2004 (לאחר גילוי התרמית), וטען שהנזק מתבטא בפער בין השומות. בית המשפט קבע כי בשל קיומו של הפרש בן כשנתיים וחצי בין השומות, ובהעדר נתונים נוספים, אין בסיס להשוואה ביניהן.

5.          על פסק דין זה של בית משפט השלום הוגשו ערעורים. הבנק ערער על כך שיוחס לו אשם תורם בשיעור של 50% אחוז וכן כנגד הקביעה כי לא הוכח נזק. בנוסף לכך, עורך הדין ערער אף הוא על חיובו ברשלנות.

6.        בקשת רשות הערעור שבפני נוגעת רק לסכסוך שבין הבנק לבין השמאי, ועל כן אתמקד רק בהיבט זה בפסק דינו של בית המשפט קמא. בכל הנוגע לשאלת האשם התורם טען הבנק כי הנוהג של הזמנת שומה מקוצרת מקובל בכל הבנקים למשכנתאות וכי אם סבר השמאי סבר שלא יוכל למלא תפקידו נאמנה היה עליו לדחות את קבלת העבודה. עוד נטען כי היה בידי השמאי לערוך פעולות סבירות אשר היו מגלות או מעלות חשד לתרמית: בדיקה במשרדי עמידר; בדיקת הדירה על ידי השמאי עצמו ולא באמצעות שליח מטעמו; בדיקה בתיק העירייה שהייתה מעלה רישום על ביצוע עבודות ללא היתר בדירה.

7.        בית המשפט קמא קיבל את ערעורו של הבנק, אם כי לא במלואו. בכל הנוגע להוכחת הנזק נקבע כי ניתן להגדיר את הנזק כסכום ההלוואה (266,400 שקל) בניכוי המחיר שניתן היה לקבל עבור הדירה הריאלית (אשר לפי השומה העדכנית הועמד על 90,000 שקל). לפיכך נקבע כי הנזק הוא 176,400 שקלים בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. לעומת זאת, בשאלת האשם התורם נחלקו דעותיהם של השופטים. דעת הרוב, של השופטים בר-זיו ו-זרנקין, צידדה בקבלת הערעור, אם כי הכירה באשם תורם של הבנק, בשיעור מופחת של 20%. לשיטת שופטי הרוב, גם אם מדובר היה ב"שומה מקוצרת", הרי שזו הייתה חייבת להיות מדויקת, מבוססת ומקצועית, וככל שהשמאי סבור כי אין בידו את כל הנתונים הדרושים לשם כך עליו להימנע ממתן חוות דעת, במיוחד אם לא ביקר בדירה נשוא השומה ולא בחן את התוכניות ומסמכי הרישום. עוד נקבע כי הערת השמאי בפני הבנק באשר לכך שזיהוי הנכס נעשה ללא בדיקת מסמכים איננה משחררת את השמאי מכל אחריות. בהמשך לכך, נקבע כי לכל היותר התרשל הבנק בכך שלא ביקש הבהרה באשר להערה השמאי, התרשלות אשר בגינה יש להעמיד את שיעור האשם התורם שלו על 20% בלבד. לעומת זאת, דעת המיעוט של השופטת שטמר אימצה את קביעותיו של בית משפט השלום בעניין האשם התורם. לשיטתה, משביקש הבנק "שומה מקוצרת" ומהירה ואף נמנע מלבקש הבהרות באשר להערתו של השמאי לגבי זיהוי הנכס, נטל הבנק על עצמו סיכון למרמה. בנסיבות אלה, היא סברה שיש להעמיד את שיעור האשם התורם של הבנק על 50%.

8.        המבקש דנן, שהוא השמאי, טוען כי טעה בית המשפט קמא בכך שלא הבחין בין שומה "מקוצרת" לשומה "מקיפה" לצורך קביעת אחריותו. על-פי הנטען, קביעה זו מנוגדת לפרקטיקה המקובלת בענף, לפיה יוצא השמאי ידי חובתו בהתייחסות להיעדרו של מסמך זה או אחר, ופוגעת פגיעה אנושה בענף מתן האשראי בישראל ולמעשה תוביל לביטול פרקטיקת השומה המקוצרת חרף היותה מצרף לגיטימי ונדרש בשוק. עוד נטען כי בית המשפט קמא סטה מן ההנחיות המקצועיות שנקבעו על ידי הגורמים המקצועיים במועצת שמאי המקרקעין בדבר הפירוט הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי. על כן, נטען כי הסוגיה מצדיקה מתן רשות ערעור בשל כך שהשלכותיה רלוונטיות לכל ענף השמאות והאשראי, מה גם שהתגלעה מחלוקת בשאלה זו בבית המשפט קמא.

9.       לאחר העיון בבקשה ובחומר המצורף לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיב. כידוע, במקרים שבהם אין מתעוררת שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם של בעלי הדין וכאשר לא נדרשת התערבותו של בית משפט לשם מניעת עיוות דין, לא תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: עניין חניון חיפה)).

10.      במקרה זה, בית המשפט קמא לא פסל את הנוהג של "שומה מקוצרת", אלא נדרש לשאלת היחס שבין תרומתו של השמאי ותרומתו של הבנק לקרות הנזק, בין היתר בהתחשב בכך שהיה מדובר ב"שומה מקוצרת", אך גם בשים לב לנסיבות נוספות כגון העובדה שהשמאי כלל לא ביקר בנכס ואי-הבהירות המסוימת שאפפה את הערותיו של השמאי באשר למידע שעליו הסתמך לצורך הכנת השומה. אשר על כן, קביעותיו של בית המשפט קמא באשר לשיעורו של האשם התורם היו נטועות אפוא בנסיבותיה של מערכת היחסים הקונקרטית, ואין לראות בהן משום הלכה כללית באשר לפרקטיקה המחייבת בכל הנוגע לשומות מסוג זה (השוו: ע"א 316/75 שור נ' מדינת ישראל, פ"ד לא(1) 299, 305 (1976)). על כן, לא שוכנעתי כי מתקיימים המבחנים הנדרשים להענקת רשות ערעור בגלגול שלישי.

11.      יוער כי על מנת לבסס את טענתו בדבר הנוהל המקובל של "שומה מקוצרת" צירף המבקש מסמך רשמי מטעם משרד המשפטים, הוועדה לתקינה שמאית ומועצת שמאי המקרקעין, הנושא את הכותרת: "תקן מספר 19.0 בדבר הפירוט המזערי הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי". מסמך זה מפרט את אופן עריכת שומה לבטוחה מן הסוג שבו עסקינן והוא חל על שומות שנערכו החל מיום 1.11.2010. מסמך זה הוא חשוב, אך אין בו כדי לתמוך בקבלת הבקשה. מבחינה פורמאלית, הוא אינו חל על המקרה שבפנינו שנסב על שומה שנערכה בשנת 2001. כמו כן, על-פי העובדות שבפני לא ניתן לקבוע האם השמאי עמד במכלול הדרישות האמורות במסמך (כך למשל, סעיף 4.10 דורש מהשמאי לפנות לחברה המשכנת לקבלת אישור זכויות, ורק אם הוא אינו מקבל את תגובתה תוך 21 יום הוא יכול לציין כי לא נעשתה בדיקה כזו. בנסיבות המקרה לא ברור האם כך נעשה במקרה דנן). מכל מקום, וזהו הטיעון המכריע, דווקא קיומו של הנוהל, שתורם להבהרתו של סטנדרט ההתנהגות הנדרש משמאים, מצמצם את המשמעות העקרונית של המקרה שבפנינו. נוכח האמור, איני נדרשת להביע כל עמדה באשר למשמעות ההבחנה בין שומה "רגילה" לשומה "מקוצרת" בכל הנוגע לתביעות רשלנות המוגשות כנגד שמאים.

12.      בכל הנוגע לאופן חישוב הנזק בידי בית המשפט קמא, לא העלה המבקש טענות המצדיקות מתן רשות ערעור, מלבד העובדה כי בית המשפט קמא הפך את קביעתו של בית משפט השלום. עובדה זו, איננה ממלאת גם היא, לכשעצמה, את המבחנים להענקתה של רשות ערעור.

13.      סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. בנסיבות העניין, ומשלא התבקשה תגובת המשיב, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏ט"ו באייר התשע"ג (‏25.4.2013).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. אמ+הג

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il

  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: